TRANG CHỦ
1. Thu hồi đất là gì?
Theo khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai 2013 thì “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai.”
Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.”
Vấn đề bồi thường chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Việc bồi thường cho người sử dụng đất không do lỗi của Nhà nước gây ra mà xuất phát từ nhu cầu của xã hội, của cộng đồng.
Việc bồi thường về đất thực hiện không căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường (trao đổi ngang giá) mà dựa trên khung giá do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất.
2. Các trường hợp thu hồi đất
Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật Đất đai 2013).
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62 Luật Đất đai 2013).
– Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
– Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
– Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
Thứ ba, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64 Luật đất đai 2013).
Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Thứ tư, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65 Luật Đất đai năm 2013) gồm: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và thu hồi đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
3. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường.
– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013.
4. Quy trình giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất với người bị thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất phải gửi đến từng người có đất bị thu hồi, họp phổ biến tới người dân cũng như thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã. Sau khi áp dụng đúng thủ tục nói trên, nếu người sử dụng đất trong khu vực bị thu hồi đồng ý thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết ngày như quy định thông báo thu hồi đất.
Bước 2: Thu hồi đất
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với trường hợp đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu như người sử dụng đất không phối hợp, sẽ do Ủy ban mặt trận Tổ quốc Việt Nam thực hiện công việc vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Sau 10 ngày nếu như không thuyết phục được thì chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người sử dụng đất không thực hiện, sẽ thực hiện kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế (Điều 70 Luật Đất đai năm 2013).
Bước 4: Lập phương án bồi thường và tái định cư
Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phòng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp, áp giá tính giá trị bồi thường về đất đai, tài sản trên đất.
Bước 5: Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân
Trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng thì việc tổ chức lấy ý kiến của dân được coi là bước khó khăn nhất. Tất cả các ý kiến của người dân sẽ được đối thoại trực tiếp và đơn vị có trách nhiệm bồi thường sẽ phải đưa ra những thỏa thuận hợp lý để người dân chấp nhận phương án bồi thường.
Bước 6: Hoàn chỉnh phương án
Trên cơ sở đóng góp ý kiến của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính quyền, đoàn thể tại cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức thực hiện
Việc quyết định thu hồi đất sẽ áp dụng Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Uỷ ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư. Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã phê duyệt. Nếu như người sử dụng đất thuộc diện tích đất bị thu hồi không hợp tác, cần triển khai công tác giải thích, thuyết phục, thậm chí cưỡng chế nếu không chấp hành.
Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường
Áp dụng Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 quy đinh về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất
Sau khi nhận xong tiền bồi thường đúng theo quy định, thì các đơn vị, cá nhân sẽ tiến hành giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Nếu như trong quá trình bàn giao mặt bằng mà cá nhân người sử dụng đất không giao đất, thì sẽ tiến hành cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013.
